Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d'habitation principale (location nue) peuvent amortir leur investissement jusqu'à 50 % du montant de leur acquisition. Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations (voir ci-après).

Peuvent bénéficier du statut De Robien lié au neuf
. les acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement
. les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu'ils ont été soumis à la TVA immobilière
On précise que par logement neuf, il convient d'entendre ceux qui n'ont jamais été habités ni utilisés avant leur acquisition. A noter qu'un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant bénéficie du dispositif De Robien. En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice du statut De Robien.

La déduction au titre de l'amortissement est applicable, dans les mêmes conditions que le dispositif "Robien" neuf aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 3 avril 2003 et que le contribuable transforme en logements, ainsi qui des logements acquis à compter du 3 avril 2003 qui ne satisfont pas aux caractéristique de décence prévues à l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs. Dans ces cas, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux augmentés du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de ces travaux.

Ces dispositions entreraient en vigueur le 1er janvier 2006, de manière rétroactive. En revanche, les contribuables ayant acheté un programme immobilier pour lequel la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2006 pour un achèvement de la construction prévu avant le 1er octobre 2008 pourraient bénéficier du régime fiscal « Robien » dans ses conditions originelles (8 % pendant cinq ans, 4 % pendant quatre ans puis, éventuellement, 2,5 % pendant deux périodes triennales).

Le logement ne doit pas répondre aux normes posées dans au moins quatre des rubriques suivantes :

. la composition du logement (nombre et nature des pièces, surface habitable sous plafond, etc.);
. l'état général du gros oeuvre;
. l'étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement;
. l'état de la toiture et de la charpente;
. l'absence ou présence de plomb dans les peintures et risques d'accessibilité;
. l'absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l'amiante;
. l'électricité (sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles);
. le gaz (sécurité et état général);
. l'état des réseaux d'eau;
. les installations sanitaires;
. l'état de la cuisine;
. le dispositif de ventilation et d'ouvertures;
. les caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage.
Les travaux réalisés doivent permettre au logement d'acquérir au moins six performances techniques parmi les douze suivantes:
. respect des conditions minimales de surface et volume habitable;
. absence de risque d'accessibilité au plomb;
. absence de flocage, calorifugeage et faux plafonds contenant l'amiante;
. sécurité de l'installation électrique;
. sécurité de l'installation à gaz;
. évacuation des eaux usées et eaux vannes;
. existence d'au moins une pièce spéciale pour la toilette avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eaux chaude et froide;
. existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales:
. présence de protection solaire sur les baies exposées;
. isolation des combles dans le cas où l'habitation est située sous les combles;
. ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres existant ou amélioré, de caractéristiques thermique inférieure ou égale à 2.9 W/m2K;
. présence d'un équipement de chauffage (centralisé ou individuel).

L'avantage fiscal octroyé se traduit par un amortissement. Celui-ci est égal à 6 % du montant de l'investissement (frais d'acquisition compris) pendant sept ans, puis de 4 % pendant les deux années suivantes, jusqu'au terme des neuf ans du conventionnement, soit un amortissement à concurrence de 50 % du prix d'acquisition du bien. Le bénéfice d'un amortissement de 2,5 % par an pendant les six années suivantes est supprimé.

Durant la période d'amortissement, le taux d'abattement de déduction forfaitaire pour charges diverses est abaissé à 0 % . De plus, le déficit provenant de l'amortissement, des charges forfaitaires et des autres frais déductibles, à l'exception des intérêts d'emprunt, est reportable chaque année sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (70 187,40 F), le supplément étant reporté, avec les intérêts d'emprunt, sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Dans l'état actuel du projet de loi, aucune déduction forfaitaire n'est précisée.

Le dispositif De Robien exige des propriétaires bailleurs l'engagement que le loyer n'excède pas un certain plafond.

Par ailleurs, le logement doit obligatoirement être loué nu et affecté à la résidence principale d'un locataire pendant neuf ans. En cas de rupture de l'un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due :

. a l'invalidité d'un des deux époux soumis à imposition commune
. au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune
. au décès du contribuable ou de son époux

Les conditions de plafonnement du loyer sont fixées chaque année par décret (non communiquer à ce jour) ou instruction administrative. Aucune condition de ressource du locataire n'est demandée.

Pour les travaux d'améliorations, le taux d'amortissement est de 10% du montant de la dépense et ce, pendant dix ans.

Les propriétaires bailleurs optant pour ce statut bénéficient de garanties complémentaires.
Ces garanties ont été mises en place par l'Etat. Il s'agit :

. du versement direct au propriétaire des allocations de logement sociales et familiales
. de la possibilité du financement du dépôt de garantie
. d'une garantie contre les impayés de loyer et de charges locatives, quel que soit le locataire, d'un montant maximal de neuf mois pour une durée de location de trois ans.

Par ailleurs, des prêts à 2 % sont accordés pour l'achat de logements neufs aux bailleurs privés conventionnés ayant conclu un accord de réservation locative avec un organisme collecteur du l % logement pour loger des salariés d'entreprise.

Les parkings et les garages ne peuvent pas être pris en compte dans les surfaces annexes ajoutées à la surface habitable pour le calcul des loyers. Qu'importe ! dira-t-on, il suffit de ne pas les inclure dans le bail De Robien et de les louer séparément.
C'est possible, mais attention ! En réponse à une question de la FNPC, la direction de la législation fiscale précise un certain nombre de conditions assez contraignantes qu'il convient de respecter.

Dans les immeubles collectifs, la location simultanée et séparée d'un logement bénéficiant des avantages fiscaux et d'un parking ou d'un garage qui en sont exclus ne fait pas obstacle au bénéfice de ces avantages pour le seul logement, à condition :

. que le locataire demeure libre de signer le bail du logement et de refuser celui du parking
. et que le prix du loyer du parking ou du garage soit normal par référence aux loyers du voisinage.

Toutefois, la fraction du prix global d'acquisition (frais inclus) correspondant au prix du parking ou du garage est exclue de la base amortissable. Le prix et les frais d'acquisition doivent donc faire l'objet d'une répartition précise et plausible au moment de la signature de l'acte de vente. Pour l'habitat individuel, où le garage n'est pas physiquement séparé du logement et de ses autres annexes, une location séparée n'est pas possible. Pour calculer la surface des annexes prises en compte dans le loyer, on calcule la surface totale des annexes, garage compris, dont on déduit 12 m2 pour le garage. Le solde est divisé par deux et retenu dans la limite de 8 m² Dans ce cas, la base amortissable ne fait l'objet d'aucune réfaction au titre de l'emplacement de stationnement. ATTENTION : La base d'amortissement est constituée par le prix d'acquisition ou de revient global du logement auquel s'ajoute la fraction du prix relative aux dépendances immédiates du logement. Garages ou places de parking faisant l'objet d'un bail distinct n'entrent pas dans cette base de calcul.