La crise. Deux mots qui résonnent en ce moment sur toutes les ondes radios et toutes les chaînes télévisées. Mais qu’en est-il véritablement pour les particuliers qui souhaitent aujourd’hui acheter ou vendre un appartement ou une maison sur Lyon ? Nous avons connu depuis une dizaine d’années une flambée des prix dans l’immobilier : des hausses atteignant parfois jusque 130%. Alors quid du propriétaire ou de l’acheteur qui veut réaliser un projet immobilier aujourd’hui ?
Les acheteurs nous demandent si c’est bien le moment d’acheter car les prix vont baisser et les vendeurs se disent qu’ils faut mieux attendreavant de vendre que les prix remontent. Nous avons donc à faire face à un marché où les uns et les autres ne semblent pas lire la même presse.

Cependant la réalité du marché lyonnais est moins morose et surtout
moins compliquée qu’elle ne paraît. La tendance des prix ? S’il y a un tassement
aujourd’hui sur les prix, il semble toucher les plus grandes surfaces et donc les prix
les plus élevés. Un bien met plus de temps qu’il y a six mois à se vendre mais les
petites surfaces, comme les T2 ou T3 continuent à se vendre à une condition : respecter les règles du marché. Il faut arrêter de rêver, tout ne se vend plus à n’importe quel prix. La solution pour s’y retrouver ? Faire estimer son bien par un professionnel. Un avis éclairé et clair d’une personne connaissant votre quartier vous permettra de connaître la valeur réelle de votre bien. Ce n’est pas parce que votre voisine vous dit avoir vendu à tel prix il y a quelques
semaines ou mois que votre appartement sera estimé sur les mêmes bases. Il y a beaucoup de critères à prendre en compte qu’un œil aiguisé sera à même de considérer. Certes on ne peut plus imaginer sur un court terme (1à 2 ans) faire des plus-values mirobolantes, mais cela ne signifie pas perdre de l’argent : vendre moins cher peut-être mais vendre bien, permet d’acheter moins cher aussi ! Le marché est le même pour les acheteurs et les vendeurs, il ne faut pas l’oublier ! Surestimer un appartement ou succomber aux sirènes d’estimations flatteuses dépréciera votre appartement : un bien qui reste trop longtemps à la vente parce que surestimé ou mis trop cher sur le marché, aura beaucoup de mal à se vendre une fois le bon prix rétabli. Contrairement à la croyance populaire les banques financent
encore et son même demandeuses ! les taux recommencent à baisser, ce qui vous
promet des jours meilleurs. La seule solution : Il faut dès le début rester raisonnable
 et afficher la couleur d’un prix en adéquation avec la qualité de votre logement, avoir
un avis précis sur la valeur de votre bien et le respecter pour ainsi sortir de cette
nébuleuse de crise qui n’est en fait qu’un faux problème.

Jean-Pierre Gagneux co-fondateur de 6eme Sens Promoteur Immobilier est l'invité  du cahier patrimoine de Tendances, il  "fournit ses armes anti-crise"...

"Investir dans l’immobilier de prestige,  les produits d’entrée de gamme  ou encore la nue propriété…Le meilleur moyen de tirer son épingle du jeu, selon Jean-Pierre Gagneux, président co-fondateur de 6ème Sens Promoteur Immobilier

 Quand le bâtiment va tout va…S’il est vrai que sur la période 2005-2007, l’immobilier a soutenu la croissance à hauteur de près de 30%,  aujourd’hui, le moteur a ralenti: de 435 000 logements mis en chantier en 2007, on passe à moins de 350 000 en 2008. La région lyonnaise où l’on réalisait plus de 4000 ventes en 2007 contre 3 500 en 2008, n’est pas épargnée par la baisse des transactions. « Il n’en demeure pas moins qu’il subsiste une forte de demande de logements : ce qui a changé, c’est  le niveau de prix des biens accessibles aux acheteurs », note Jean-Pierre Gagneux président co-fondateur de 6ème Sens Promoteur Immobilier.

 L’argument prix est donc bien le premier antidote à la crise, à l’heure où les ménages doivent faire face à la fois à l’ envolée des coûts de l’immobilier, à la hausse  anormale de leur endettement et au coup de frein des banques sur les prêts-relais. Ces difficultés amplifient les effets de la crise sur les produits immobiliers de la partie centrale du marché, chiffrés entre 3 et 4000€ du m2, explique Jean-Pierre Gagneux.  « Nous savions depuis trois ans que ce type de produits souffrirait ; nous avons donc fait en sorte de situer nos programmes dans des gammes de prix soit de moins de 3200€ le m2, soit de plus de 5000€. Pour nous, poursuit le dirigeant de la seule entreprise familiale et artisanale de promotion immobilière de l’agglomération lyonnaise, «  l’anticipation est une obligation : quand on monte une opération immobilière, il faut six mois pour trouver un terrain, un an pour développer le produit, un an pour vendre et encore un an pour construire. »

De l’Est lyonnais à Ainay

  La cible des logements d’entrée de gamme s’illustre avec succès à La Verpillière, dans le Nord-Isère avec un programme de 60 logements, deux immeubles de respectivement 70 et 200 appartements à Villeurbanne-Saint-Jean , « une opération significative dans un quartier en devenir. »Les prix de l’ordre de 2 300 à 2700 € le m2 , correspondent à la demande des primo-accédants , au même titre que les 210 000 à 260 000 € affichés pour les 60 maisons de 83 à 98m2 prochainement mises sur le marché par 6ème Sens. Deux autres opérations vont démarrer dans quelques mois à Montluel dans une gamme de prix de 2 800€ le m2, annonce le promoteur immobilier qui ne déposera pas moins de cinq permis de construire d’ici la fin de l’année.

 Autre créneau porteur, l’immobilier haut de gamme s’épanouit sous les arbres centenaires du Parc des Granges Bruyères à Sainte Foy les Lyon , une luxueuse copropriété où il ne reste plus que quelques appartements à vendre – au prix de 3900€ le m2 - sur les 43 livrés à l’été 2009. Mais le luxe absolu, c’est à n’en pas douter une terrasse de 100m2 sous le ciel de Bellecour, plus précisément du 39 rue Vaubecour, la prestigieuse adresse d’une poignée de privilégiés qui s’arrache déjà la vingtaine d’appartements de 50 à 260m2 de l’élégant immeuble d’Haussonville de six étages construit par 6ème Sens Promoteur Immobilier sur les terres de l’ancien palais abbatial d’Ainay. Moyennant 5200€ le m2, les heureux propriétaires de ces appartements d’exception emboîtent les pas de Louis XIII, Richelieu, Henri IV , Marie de Médicis et Anne d’Autriche, entre autres personnages historiques accueillis jadis par l’abbé d’Ainay François Henri d’Haussonville de Vaubecour.

L’intérêt fiscal de la nue propriété

 Outre l’investissement aussi pertinent on l’a vu, en immobilier de prestige qu’en produits d’entrée de gamme,  un autre bon créneau s’offre aux investisseurs : la nue propriété. Un placement immobilier particulièrement attractif pour les personnes imposées à l’ISF et qui perçoivent des revenus fonciers. Acquérir un ou plusieurs biens immobiliers neufs en nue propriété permet de ne les payer qu’environ 60% de leur valeur. L’achat se fait pour une durée de quinze à vingt ans et c’est un bailleur institutionnel, le plus souvent un organisme « 1% logement » qui assure la location et l’entretien de l’appartement. Un risque locatif nul est le premier des nombreux avantages de la nue propriété pour l’investisseur.  
 Exonéré de taxe foncière, il peut bénéficier d’une réduction de son ISF par la prise en compte de son emprunt dans l’assiette de calcul de son Impôt de Solidarité sur la Fortune. En outre, à la fin du bail de quinze ans, il récupère gratuitement l’usufruit et devient pleinement propriétaire  du bien que le bailleur est tenu de lui restituer en parfait état.
  Pionnier de ce mode d’acquisition dans l’agglomération lyonnaise, (une première réalisation de 15 logements à Sainte Foy tous commercialisés avec l’Opac du Rhône comme usufruitier) 6ème Sens propose aux investisseurs dix maisons et huit appartements toujours sur la commune de Sainte Foy Lès Lyon (lancement de la commercialisation le 15 octobre 2008), avec pour usufruitier une société de « 1% logement ». « La mécanique est en place, nous avons deux ou trois autres opérations dans nos cartons, confie Jean-Pierre Gagneux, à propos du système dont 6ème Sens a su anticiper l’intérêt fiscal énorme : « Madame Boutin a mis le dispositif sur pied il y a un an, nous l’avons aussitôt mis en musique ! »" article de Jocelyne Vidal, rédactrice en chef de Tendances.   

Françoise Sigot, journaliste du Figaro a conclu son article, "Immobilier : le marché tousse, mais ne se grippe pas!", par Romain Valéry, Directeur Commercial de 6eme Sens Immobilier.

Interrogé sur l'actualité immobilière  à Lyon, Romain Valéry dit "A Lyon intra-muros, hormis dans quelques rares quartiers de second plan, les prix ne baissent pas. A l'extérieur de la ville en revanche, le marché est plus difficile. De même, sur le neuf, cela se tend, mais l'on n'est pas près de voir les promoteurs obligés d'avoir recours à l'aménagement d'appartements témoins pour débuter la commercialisation de programme comme cela fut le cas  lors  de véritables crises de l'immobilier. Lyon reste une ville attractive qui attire des gens venus de l'extérieur et les investisseurs privés sont également toujours là. Les prix devraient donc globalement se maintenir."